민사소송이란 사법상의 권리 또는 법률관계에 대한 다툼을 법원이 국가의 재판권에 의해 법률적·강제적으로
해결·조정하기 위한 일련의 절차를 말합니다. "사법상의 권리 또는 법률관계에 대한 다툼"이란「민법」·「상법」 등
사법(私法)에 의해 규율되는 대등한 주체 사이의 신분상 또는 경제상 생활관계에 관한 다툼을 말합니다.
민사소송은 민사사건을 대상으로 하고, 형사소송은 국가 형벌권의 행사에 관한 사건을 대상으로 한다는 점에서
형사소송과 차이가 납니다.
부동산 매매계약이란 매도인은 재산권을 상대방에게 이전하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.
계약 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 목적 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다.
부동산 매매예약이란 당장 부동산 매매계약을 체결하는 것이 곤란한 경우 앞으로 매매계약을 체결할 것임을 확실하게 하기 위한 제도로써 매도인과 매수인의 약정 등이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정됩니다. 매매의 일방예약은 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생깁니다.
명도소송이란 토지나 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받기 위해 점유자 등을 상대로 제기하는 소송입니다. 부동산 소유권자 입장에서 점유자와의 원만한 대화나 협의가 제대로 이뤄지지 않는 경우 법원에 명도소송을 제기해 강제로 점유를 이전받을 수 있습니다.
부동산 소유자 등이 명도소송을 통해 승소판결을 받게 되면 법원은 집행문을 발효시켜 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있도록 합니다. 이때 소송 당사자는 명도 소송 제기에 앞서 ‘점유이전금지가처분신청’을 통해 채무자가 명도소송 진행 중 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 게 좋습니다.
주택임대차보호법은 주거용 건물을 적용대상으로 하며 △대항력 부여 △존속기간의 보장
△우선변제권의 인정 등 임차인 보호를 위한 규정을 두고 있습니다. 주택 임대차 존속기간은
최저 2년이므로 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 임차인이 원하는 한 최소한 2년의
임대차 기간은 보장됩니다. 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 임차인은 언제든지
임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
임차인은 상가건물을 사용하고 수익을 내는 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며 차임을 두 번에
걸쳐 연체하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차기간이 만료되고도 임대인이 보증금을
반환하지 않는 경우 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를
신청하고 보증금을 회수할 수 있습니다.
소액보증금의 경우 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대해 다른
담보물권에 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
보증금을 안정적으로 회수하기 위해서는 사전에 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 획득하는 것이 가장 중요하며,
이를 위해서 가능하면 입주와 동시에 전입신고와 확정일자 절차를 마치셔야 합니다.
임차인이 새로운 집으로 이사 갈 때는 보증금 잔금을 기존 살던 집에서 나오면서 받는 보증금으로 처리하는 것이 일반적이기 때문에, 기존 집에서 보증금을 제때 받지 못하면 상당히 난처한 경우가 발생하게 됩니다.
그럼에도, 임대차기간 만료 후 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않는 경우, 전세금 보증보험에 가입되어있지 않는 한 임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법은 소송밖에 없습니다.
따라서 임차인은 임대차만료로부터 수달 전에 미리 임대차계약 해지 및 보증금반환을 구하는 내용증명을 임대인에게 발송하고, 그럼에도 기간 만료 후 임대인이 보증금을 미지급 시 서둘러 해당 부동산을 가압류하고 본안소송을 진행하여야 합니다.
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